Auch in einem weiterhin sehr anspruchsvollen Marktumfeld, geprägt durch einen starken Inflations- sowie Zinsanstieg und anhaltend hohe geopolitische Verunsicherungen, kann der „FG Wohninvest Deutschland“ trotz marktbedingter Bewertungsanpassungen für die Berichtsperiode operativ eine solide Geschäftsentwicklung vorweisen.
Die wichtigsten Eckdaten des ersten Halbjahres des Geschäftsjahres 2022/2023 im Überblick:
- Marktwertkorrekturen sowie Inflations- und Zinsanstieg drücken Total Return auf -0,9 %
- Immobilienportfolio inkl. Neuankäufe im Wert von 828,3 Mio. Euro nah am Vorjahresniveau
- Annualisierte Nettomieten um 3,2 % auf 28,9 Mio. Euro gestiegen
- Vermietungsquote auf 97,4 % weiter verbessert
- Strategiekonforme Ausschüttungsrendite von 3,0 % geplant
Solide Ausschüttungsrendite trotz Bewertungsanpassungen
Durch marktbedingte Abwertungen und gestiegene Finanzierungskosten, von denen der gesamte Immobilienmarkt in den vergangenen Monaten stark betroffen war, ist der Total Return zum Ende der Berichtsperiode (01. Oktober 2022 bis 31. März 2023) auf -0,9 Prozent zurückgegangen (30. September 2022: +5,0 Prozent). Die Bewertungsanpassungen auf das Fondsportfolio sind jedoch aufgrund der Fokussierung auf Wohnimmobilien in attraktiven Wachstumsstandorten in den Ballungsräumen der Top-7- und B-Städte wesentlich moderater ausgefallen als im bundesweiten Durchschnitt für Wohnimmobilien, aber auch im Vergleich zu anderen Nutzungsarten wie Gewerbeimmobilien. Aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum wird für das laufende Geschäftsjahr erneut eine strategiekonforme Ausschüttungsrendite von ca. 3,0 Prozent angestrebt.
Stabile Fortführung des Portfolioaufbaus
Insgesamt wuchs das breit diversifizierte Immobilienportfolio im Berichtszeitraum um 5,6 Millionen Euro auf ein Gesamtvolumen von 716,0 Millionen Euro an. Inklusive vertraglich bereits gesicherter Ankäufe, welche noch nicht ins Portfolio übernommen wurden, liegt der Marktwert bei 828,3 Millionen Euro. Im Januar 2023 wurde die Neubau-Projektentwicklung in Wesseling Am Birkenhang nach Fertigstellung zu einem Marktwert von 12,0 Millionen Euro in den Bestand übernommen. Damit verfügt der Fonds per 31. März 2023 über insgesamt 3.342 Wohn- und 126 Gewerbeeinheiten in 11 Bundesländern. In der Berichtsperiode haben turnusgemäße Immobilien-Nachbewertungen für einen Teil des Portfolios stattgefunden. Aufgrund der aktuellen Marktsituation hat sich der Marktwert der neu bewerteten Immobilien um 2,1 Prozent verringert.
Mieterträge wachsen nachhaltig und krisensicher
Im ersten Halbjahr konnten die annualisierten Nettomieten um 3,2 Prozent auf 28,9 Millionen Euro gesteigert werden. Zudem erhöhte sich die Vermietungsquote weiter um 0,5 Prozentpunkte und liegt nun bei sehr hohen 97,4 Prozent. „Gründe für diese positive Entwicklung sind neben dem weiter zunehmenden Nachfrageüberhang für bezahlbaren Wohnraum auch die gezielte Investmentstrategie mit Fokus auf wachstumsstarke Top-7- und B-Städte sowie deren Einzugsgebiete", so Christian Paul, CEO der Fundamenta Group Deutschland.
Inflationsbedingt deutlich gestiegene Zinsen
In der Berichtsperiode erhöhte sich der gewichtete durchschnittliche Zinssatz von 1,5 Prozent auf 1,9 Prozent, was sich entsprechend auf das operative Fondsergebnis ausgewirkt hat. Im gleichen Zeitraum hat die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins in vier Schritten um insgesamt 2,25 Prozent angehoben. Aktuell liegt dieser nun bei 4,0 Prozent.
Voranschreiten im Bereich der Nachhaltigkeit
Nachdem die Fundamenta Group Deutschland AG im vergangenen Geschäftsjahr erstmals ein umfangreiches ESG-Scoring-Modell implementiert hat, das einzelnen Gebäudeeinheiten einen ESG-Score zuweist und Verbesserungspotenziale identifiziert, wurde die ESG-Analyse des Fondsportfolios im laufenden Geschäftsjahr weiter vorangetrieben. Für jedes einzelne Objekt wird auf dieser Basis ein individueller Maßnahmenplan entwickelt.
Ausblick
Für den deutschen Wohnimmobilienmarkt sind aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage auch in den nächsten Monaten steigende Mieten und sinkende Leerstände zu erwarten. Gleichzeitig sind weitere Bewertungsanpassungen aufgrund der noch andauernden Preisfindungsphase nicht auszuschließen. „Die zu erwartende Verbesserung der Ertragssituation durch die Anpassung der Mieten stellt einen positiven Renditefaktor für Wohnimmobilieninvestments dar, der mögliche Bewertungsanpassungen abfedern kann. Damit erweist sich der Fonds auch in einem sehr anspruchsvollen Marktumfeld als resilient und wir halten weiterhin an der langfristig ausgelegten Investmentstrategie fest“, sagt Christian Paul.